Une accessibilité financière durable

Lors de la réalisation des dernières phases de Bruyères, le principe de liste d'attente combiné à la durée de développement des permis de lotir (5 à 10 ans) a abouti à une majorité de cessions de terrain à des personnes qui avaient entretemps déjà construit leur habitation ailleurs. Les constructions étaient dès lors majoritairement des immeubles de rapport. Dès lors, l’UCLouvain veut abandonner le principe du mode FIFO (first in first out) de la liste d’attente et appliquer de critères d’attribution des terrains.

L’UCLouvain développera un quartier mixte accessible à tous les profils.

Les montants des redevances uniques d’infrastructures (RUI) seront adaptés en fonction des contraintes/conditions prévues dans le contrat d’emphytéose. Ainsi, l’UCLouvain appliquera aux terrains cédés à des conditions tarifaires avantageuses différents critères :

o à l’accession du terrain de manière à favoriser des primo-accédants ou tout autre public cible ;

o durant la durée du bail emphytéotique avec un engagement de domiciliation pour une durée minimum (sauf cas de force majeure) ;

o à la revente avec des mesures de limitation de plus-value afin d’assurer une accessibilité aux logements durable dans le temps.

Minimum 40% des logements seront proposés à prix sociaux, moyens ou déterminés ; notamment via l’adaptation des critères d’emphytéose et l’aide de différents opérateurs (APIBW, Notre Maison...).

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Une offre de logements diversifiée prioritairement à destination des familles

Face aux enjeux liés à la croissance démographique et à l'augmentation des besoins en logement, la volonté est d’inscrire le quartier dans une démarche apportant des solutions aux préoccupations actuelles et à celles de demain.

Diversifier les logements, par leur forme architecturale et leur organisation interne, permettra de répondre à la demande des différents types de ménage (familles monoparentales, colocations, personnes âgées...), de leur offrir un mode d’habiter adapté à leurs besoins et de garantir la mixité sociale au sein du quartier.

Le quartier proposera une offre diversifiée de minimum 1.250 logements.

L’UCLouvain va mettre en place une offre de logements et des critères précis permettant d’accueillir davantage de jeunes et familles.

L’objectif est de proposer ± 60% de grands logements (composés de 3 chambres ou plus) destinés à des ménages composés de plus de 2 personnes ou des unités familiales. Ces logements peuvent prendre des formes différentes :

o maison unifamiliale : accès et espace extérieur privatif ;

o bi-familiale : deux maisons unifamiliales superposées ;

o grand logement composés de 3 chambres ou plus en collectif (dont habitat groupé) : avec grande terrasse, jardin privatif et/ou jardin partagé.

D’autres formes d’habiter seront également prévus : habitat groupé, co-housing, appartements de plus petite taille dans des immeubles collectifs …

Les espaces extérieurs privés sont des jardins individuels ou des jardins collectifs intégrant des cheminements internes, pouvant être (semi-) publics si nécessaire.

Quelques références de modes d’habiter :

L’habitat intermédiaire ou maison bi-familiales

Un développement planifié du quartier par phase

Trois grandes phases de développement du quartier se dessinent. Les aménagements et le développement des projets en lien avec la ferme, la lisière ou l'aire naturelle peuvent démarrer dès à présent.

Après l’adoption du Schéma d’Orientation Local (SOL), des permis d’urbanisation et puis ensuite des permis d'urbanisme devront être étudiés et introduits.

La première phase, reprenant l’ensemble de la zone localisée à l’ouest de la scavée, fera l’objet d’un permis d’urbanisation qui définira la localisation exacte des voiries, des espaces publics et des futurs bâtiments. Ce permis d’urbanisation fera également l’objet d’une étude des incidences environnementales poussée.

Le SOL constitue donc la première étape du développement du quartier, il reste néanmoins encore du chemin à parcourir avant de pouvoir céder les terrains etdémarrer les premières constructions.

Urbanisme et paysage

Les gabarits et la diversité des formes architecturales permettent d'assurer, d’une part, l’intégration du nouveau quartier dans le paysage et le bâti existants et, d’autre part, des transitions harmonieuses entre et au sein des aires.

Le quartier offrira des ouvertures paysagères et des percées visuelles vers le bois de Lauzelle, la scavée, la drève, la ferme et les espaces de maraichage afin d’ancrer les nouveaux lieux de vie dans leur contexte historique et paysager. De plus, un traitement urbanistique et architectural de qualité permettra de garantir une transition qualitative entre les constructions.

Le schéma d’orientation local prévoit deux aires résidentielles :

o "Habiter le plateau " s’étend depuis le boulevard et englobe la ligne de crète du site. Les gabarits dominants sont de type R+2+T à R+4+T. Le gabarit R+1+T y est également autorisé

o «Habiter la pente du bois » localisée entre l’aire « Habiter le plateau » et le bois de Lauzelle ; les gabarits dominants sont de type R+1+T à R+3+T.

Une « Séquence bâtie d’animation du boulevard » accompagne la transformation du boulevard tout en invitant les usagers à pénétrer dans le quartier. Une attention particulière sera apportée à l’alternance de gabarits, d’alignements et d’ouvertures dans le bâti le long de celui-ci.

Deux parvis d’entrée de quartier y sont aménagés, ils animent le boulevard et guident les modes actifs dans le nouveau quartier.

La densité nette prévue au plan de secteur de minimum 80 logements à l’hectare (log./ha) des espaces affectés à la résidence, hors espaces publics, traduite en nombre de logements équivaut à un minimum de 1 250 unités. A titre de comparaison, cette densité nette correspond à la densité rencontrée dans les zones résidentielles tel que dans le quartier de l’Hocaille. Par contre, dans la dernière phase du quartier des Bruyères, la densité nette y est de 105 log./ha.

Le Schéma de Développement Communal (SDC) prévoit des densités brutes, incluant les voiries et autres espaces publics. Avec ses 40% d’espaces publics, les pôles ferme et école, le quartier Athéna-Lauzelle présente une densité brute d'environ  40 log./ha ; densité bien inférieure au maximum de 80 log./ha prévu par le SDC pour les quartiers de LLN.

Ecoquartier en bois de l'Ile-de-la-Marne à Noisy-le-Grand, France

La ferme de Lauzelle, un pôle ferme universitaire ouvert sur le quartier

La Ferme de Lauzelle, dernière ferme agricole en activité de Louvain-la-Neuve, présente un intérêt patrimonial à respecter et participe activement à l'identité du quartier.

La Ferme de Lauzelle, support d’enseignement et de recherche pour l’UCLouvain, est un espace de réflexion et d’expérimentation scientifique dédié au maraîchage biologique. Plusieurs recherches de la Ferme de Lauzelle sont menées en collaboration étroite avec des petits maraîchers wallons. Différents cours de la Faculté des Bioingénieurs et de la Faculté des Sciences y prennent également place, dans des disciplines diverses liées au maraîchage.

En complément du maraichage biologique, les échanges entre la ferme et le reste du quartier sont encouragés. Ce lieu offre l’opportunité de développer des activités (par exemple un petit pôle de transformation et commercialisation alimentaire) ou des espaces communautaires (maison du projet, salle polyvalente).

Exemple d'ambiance urbaine potentielle aux abords de la ferme

Un quartier bien équipé incluant un espace destiné à l'accueil d’un établissement scolaire

Afin de réussir le défi du quartier axé sur la mobilité active et alternative, il est important de pouvoir offrir un degré de services et d’équipements satisfaisant aux nouveaux habitants afin d’opérationnaliser le concept de " quartier des 10 minutes ".

D’une part, des équipements de proximité (culturels, sportifs, éducatifs, religieux, commerces...) prennent place au cœur du quartier, proche des lieux de centralité. D’autre part, le quartier sera en lien étroit et direct avec les autres équipements de Louvain-la-Neuve.

Des espaces publics et des espaces verts qualitatifs et diversifiés

Le nouveau quartier propose un maillage d'espaces publics structurants, véritables lieux de vie fédérateurs.

Ce maillage est développé en synergie avec la trame verte et la trame bleue, il favorise les rencontres et échanges entre les habitants et contribue à l’animation urbaine.

Ainsi, le quartier est structuré par :

o Des espaces publics de proximité et des espaces verts de dimensions variées, ces espaces (publics ou semi-publics) favorisent les rencontres et incitent à la promenade dans le quartier. Ils peuvent prendre la forme de placettes, de terrains de jeux équipés, de jardins thématiques, de potagers partagé, de vergers, des serres, etc

Une ambition énergétique en concevant un quartier à faible empreinte carbone

L'objectif poursuivi est de créer un quartier exemplaire à faible empreinte carbone en agissant sur la mobilité, le bâti, l’énergie et l’environnement.

Les émissions de CO² seront significativement réduites tant dans la construction du quartier (matériaux durables) que pour la consommation des futurs habitats (mise en réseau des productions de chaleur/énergie vertes).

Le développement du nouveau quartier s’inscrit naturellement dans la politique européenne " Green Deal " ainsi que dans une démarche qui consiste d’abord à réduire les besoins par la sobriété dans les usages individuels et collectifs de l’énergie. L’efficacité permet ensuite de diminuer la quantité d’énergie nécessaire à la satisfaction de ces besoins.

L’ambition du quartier est de faire appel au maximum à des sources d’énergie renouvelables et de s’approcher de la neutralité carbone sans toutefois viser son îlotage énergétique. En effet, d’autres sources d’énergie renouvelables externes au quartier existent à différentes échelles.

La gestion de l'eau et la trame bleue

La gestion des eaux sur l’ensemble du quartier se réalise via deux réseaux distincts, celui des eaux pluviales et celui des eaux usées.

Les eaux pluviales (EP) sont gérées au maximum directement dans le quartier, notamment par infiltration et la mise en place d’une trame bleue. Les écoulements en dehors du quartier sont maîtrisés.

La gestion des eaux pluviales se réalise préférentiellement par infiltration.

La mise en place d’une trame bleue permet de stocker et de temporiser l’écoulement des eaux de surface. Cette trame est composée d’éléments divers et variés telles que des noues, jardins de pluie, bassins d’orage paysager...

Dans l’espace privé, le stockage des eaux de pluie se réalise dans des citernes individuelles ou collectives en vue du réemploi de l’eau dans des usages divers.

Enfin l’évacuation du trop-plein est maîtrisée ; elle se réalise en partir dans le réseau d’égouttage des EP de Louvain-la-Neuve. Il a été démontré par des études partagées par l’Université que le lac de Louvain-la-Neuve joue pleinement son rôle de bassin d’orage actuellement et continuera à le jouer. L’évacuation du trop-plein en direction du bois se réalise sur base d’un débit limité et contrôlé de manière à ne pas l’inonder, ni à l’assécher.

La gestion des eaux usées (EU) se fait via le raccordement sur les deux réseaux différents gérés par l’inBW et déjà existants (égouts sur territoire de la Ville d’Ottignies et égouts sur territoire de la Ville de Wavre). Les eaux usées du projet sont traitées par la station d’épuration de Basse-Wavre. Ce principe est confirmé par l’inBW.

La conception fine de la gestion des eaux pluviales et de la trame bleue est établie au stade des permis d’urbanisation.

La protection du bois de Lauzelle et la trame verte

Le bois de Lauzelle, site Natura 2000, patrimoine UCLouvain géré conjointement par son administration et ses équipes de recherche, est largement réputé pour sa qualité exceptionnelle et sa biodiversité. Outre sa fonction de conservation et de développement de la biodiversité, il constitue le terrain de nombreuses études scientifiques, il accueille le public et joue un rôle d'éducation.

Ainsi, afin de garantir la protection du bois, l’UCLouvain développe le nouveau quartier en tenant compte de la proximité du bois et de ses spécificités.

Des espaces consolidants et favorisants le bon développement de la biodiversité sont aménagés dans le quartier en bordure du bois :

ð Une lisière et une zone de recul, créant une zone tampon de ± 40m, pour assurer une protection pour le bois et une transition optimale entre le bois de Lauzelle et le nouveau quartier. La zone de recul accueille une promenade didactique ponctuée d’espaces de pause dédiés à la découverte de la faune et de la flore du bois de Lauzelle

ð Une aire naturelle, zone ouverte centrale, propice au nourrissage et à l’accueil de la biodiversité, pouvant être gérée sous forme de prairie maigre de fauche, d’éco-pâturage, etc. Cette aire naturelle accueille un espace d’observation et de découverte de la nature accessible aux habitants du quartier par un sentier spécifique et approprié au lieu.

Une trame verte complète le maillage écologique et joue un rôle d’élément structurant du quartier. Elle est également composée :

ð D’espaces verts publics, semi-publics ou privés : lieux de rencontre et d’échanges entre les habitants, tout en favorisant la biodiversité dans le quartier et en assurant des îlots de fraicheurs. Ces espaces verts peuvent prendre la forme de jardins thématiques, de vergers...

ð De coulées vertes arborées percolant dans le quartier depuis le bois de Lauzelle, permettant également la diffusion de fraîcheur en été.

ð De la scavée, des haies et éléments arborés existants

ð De toitures végétales et murs végétaux…